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各有关单位：
三亚市天涯区人民政府
2025年4月18日
（此件主动公开）
育才建筑垃圾转运调配场项目用地征收
补偿安置方案
根据《三亚市人民政府办公室关于育才建筑垃圾转运调配场项目土地调查有关事项的通知》（三府办〔2024〕53号）文件精神，为了做好育才建筑垃圾转运调配场项目用地征收补偿安置工作，确保项目顺利推进，依据《中华人民共和国土地管理法》《国土资源部 农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发〔2008〕202号）、《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》（三府〔2013〕43号）、《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）的通知》（三府规〔2021〕23号）等法律法规和其他有关征收补偿等规定和政策，结合项目的实际情况，制定本方案。
一、征收范围及基本情况
育才垃圾转运调配场项目用地位于三亚市天涯区行政辖区内，用地总面积约30031平方米（2000国家大地坐标系），具体四至范围及坐标以项目规划红线的实际勘测定界为准。土地权属均为海南农垦立才农场有限公司；土地利用现状（2000国家大地坐标系）为农用地约28977平方米（其中果园约15020平方米、坑塘水面约1145平方米、农村道路约346平方米、其他园地约10490平方米、乔木林地约1976平方米），城镇住宅地约1054平方米；该项目用地在《三亚市国土空间总体规划（2021-2023）》“三区三线”规划成果中，不涉及占用永久基本农田、生态保护红线和自然保护地。该项目涉及房屋8栋，总建筑面积1054平方米，具体数据以实际测量为准。
二、征收主体和法律依据
（一）征收主体
1．征收单位：三亚市天涯区人民政府
2．征收实施单位：天涯区项目推进服务中心
3．被征收人：项目范围内需要收回的国有土地使用权人，地上房屋及其他建筑物、地上附属物的所有权人。
（二）征收依据
1．《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起实施）
2．《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）
3．《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）
4．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订）（国务院令第732号）
5．《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
6.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
7.《国土资源部 农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发〔2008〕202号）
8.《海南省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（琼府〔2024〕9号）
9.《海南省农垦总局关于确认享受国营农场职工住房建设人员身份的若干意见》（琼垦局劳资字〔2007〕15号）
10.《海南省农垦总局关于加强职工危房改造工作的管理办法》（琼垦局字〔2012〕172号）
11.《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）
12.《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》（三府〔2015〕112号）
13.《三亚市垦区建房管理实施细则（试行）》（三府规〔2021〕22号）
14.《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）
三、征收原则
（一）坚持“公开、公平、公正”的征收补偿原则。
（二）本着“依法实施、合理补偿、妥善安置”原则。
（三）坚持保护合法建筑和打击违法建筑相结合的原则。
（四）以人为本，让利于民，保障被征收单位和被征收人的合法权益。
四、征收对象的认定
自本方案发布之日止，符合以下条件之一的可认定为征收对象。
（一）征收范围内海南农垦立才农场有限公司土地及地上产权属于海南农垦立才农场有限公司的公房。
（二）征收范围内海南农垦立才农场有限公司土地上具备合法房屋权属证明的房屋。
（三）在征收范围内居住于海南农垦立才农场有限公司分配的公房，且在三亚市、农场及户籍所在地未享受过保障性住房及其他安置补偿待遇，也没有其他住房（含商品房）的以下人员：
1．农场职工及其子女、同住家庭直系亲属；
2．已故农场职工的子女及其同住家庭直系亲属。
上述（一）至（三）征收对象认定、房屋物权、合法手续的认定工作由海南农垦立才农场有限公司负责核实后，报三亚市天涯区项目推进服务中心审定。
（四）在征收范围内海南农垦立才农场有限公司土地上其他人员的房屋及附着物。
（五）征收范围内海南农垦立才农场有限公司所有的土地及地上附着物、青苗等。
五、征收补偿安置
补偿安置方式分为产权调换、货币补偿、产权调换与货币补偿相结合三种，具体补偿方式如下：
（一）本方案第四条第（一）类征收对象
海南农垦立才农场有限公司土地按照《海南省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（琼府〔2024〕9号）规定进行补偿。房屋（含装修）参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》规定的房屋拆迁标准（附件5）进行货币补偿。
（二）本方案第四条第（二）类征收对象
1．选择产权调换的方式进行安置房安置的，在不改变国有土地使用权取得方式的情况下，按照被征收房屋套内面积调换住宅房屋套内面积。调换比例如下：
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被征收房屋结构 |
产权调换比例 |
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被征收房屋 |
调换房屋 |
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框架结构 |
1 |
1 |
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混合结构 |
1 |
0.95 |
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砖木结构 |
1 |
0.85 |
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简易结构 |
1 |
0.75 |
2．选择货币补偿的，被征收房屋参照上述调换比例折算后的建筑面积，按划拨土地上安置房市场评估价扣除土地价值后的价格进行货币补偿。
3．选择产权调换和货币补偿相结合的，选择安置房套内面积小于应安置房屋套内面积的部分，按被征收房屋建筑面积与套内面积比折算成建筑面积后，按划拨土地上安置房市场评估价扣除土地价值后的价格进行货币补偿。
4．按一证一户的原则，农场职工及其配偶、子女、同住家庭直系亲属的房屋符合第二类征收对象条件的，被征收房屋产权调换后的安置房屋面积未能满足一户人均套内居住面积33㎡的需求的，以一证一户为原则，2人户及以下，按套内面积66㎡的安置房进行安置，3人户及以上的按人均套内面积33㎡的安置房进行安置。但在三亚市、农场或户籍所在地已享受过保障性住房或其他安置补偿待遇以及有其他住房（含商品房）的除外。现有住房面积按照第五条第（二）项规定的比例调换后的房屋套内面积大于等于一户总安置套内面积的，按一户总安置套内面积进行安置。现有住房按前述比例调换后的房屋套内面积小于一户总安置套内面积的，可在以下两种方式中选择安置方式：
（1）按照调换后的房屋套内面积进行安置；
（2）在一户总安置套内面积与调换后的套内面积的差额部分自选面积大小按安置房建安成本价补缴差额，差额结清后按调换后的套内面积与自选面积的总和进行安置。
（三）本方案第四条第（三）类征收对象
可按安置房建安成本价格申购安置房。申购标准为：以共同居住在一套公房为一户原则，一户家庭人口2人及以下的可申购60㎡建筑面积的安置房，3人可申购90㎡建筑面积的安置房，4人及以上的可申购120㎡建筑面积的安置房。
如安置区没有60㎡、90㎡、120㎡等同建筑面积的安置房，按接近60㎡、90㎡、120㎡的户型进行申购。征收对象应在房屋征收决定公告之日起30日内签订征收补偿协议及申购协议，并在签订协议后10日内腾空居住的公房，逾期视为放弃申购资格。缴款期限以政府发布的公告为准。
第（三）类征收对象在所居住公房外搭建的简易房屋等，按《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》（三府〔2013〕43号）标准进行补偿。
（四）本方案第四条第（四）类征收对象
房屋（含装修）525㎡以内的部分按照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》（三府〔2013〕43号）附件规定的标准进行货币补偿；超过525㎡以上的部分不予补偿。
（五）本方案第四条第（五）类征收对象
海南农垦立才农场有限公司国有土地及地上附着物按《海南省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（琼府〔2024〕9号）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订）、《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》（三府〔2013〕43号）、《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）等国家相关法律法规规定进行补偿。
（六）房屋装修及地上附着物、青苗等补偿
1．本方案第四条第（二）类被征收对象的房屋装修按1000㎡以内的房屋装修按500元/㎡标准补偿（特殊装修情况可按市场评估进行补偿）。
公房内属于第（三）类被征收对象装修的部分，由海南农垦立才农场有限公司核实上报项目组审定后按评估价或参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）规定的标准进行补偿。
2．被征收范围内海南农垦立才农场有限公司国有农用地上的树木、青苗等附着物参照《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》或《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）规定的标准予以补偿。《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）没有补偿标准的，按评估价进行补偿。
3．海南农垦立才农场有限公司国有建设用地以及地上的树木、青苗可按评估价补偿或参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）规定的标准执行。
4．违法抢种的树木、青苗一律不给予补偿。
（七）其他补偿费用
1．空调迁移补助费：300元/部。
2．电话迁移补助费：200元/部。
3．有线电视、数字电视迁移补助费：400元/户。
4．太阳能热水器设备迁移补助费：800元/部。
5．水表迁移补助费：500元/户。
6．电表迁移补助费：600元/户。
7．天然气迁移补助费：2500元/户。
六、评估方式
评估由具有相应资质的房地产价格评估机构依法进行。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者区项目推进服务中心从已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构储备库中随机抽取。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时间节点为征收决定公告之日。市场评估依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定执行。
七、过渡安置补偿和搬迁补助、奖励
（一）临时过渡安置
1．对符合本方案第四条第（二）（三）类安置条件的被征收对象，选择自行解决临时过渡安置的，根据其已签订协议确定或申购的安置房面积，按照以下标准解决过渡安置问题：
（1）面积在180㎡以下的（含180㎡）按3600元/户/月的标准发放临时过渡安置费。
（2）面积在180-300㎡以下的（含300㎡）按5000元/户/月的标准发放临时过渡安置费。
（3）面积在300-400㎡以下的（含400㎡）按6500元/户/月的标准发放临时过渡安置费。
（4）面积在400㎡以上的按8000元/户/月的标准发放临时过渡安置费。
2．对符合本方案第四条第（二）类征收对象的临时过渡安置费发放期限自腾空房屋之日起至通知载明的办理入户结算（领取钥匙）之日后三个月止。
3．对符合本方案第四条第（三）类征收对象的临时过渡安置费发放期限自签订协议、腾空房屋并缴纳购房款当月起至通知载明的办理入户结算（领取钥匙）之日后三个月止。
（二）搬迁补助费
搬迁补助费标准为每次3600元/户。被征收人选择单一货币补偿的，一次性结清搬迁补助费。选择产权调换、产权调换与货币补偿相结合的，按两次计算搬迁补助费。
（三）积极配合奖励
1．第四条第（二）类征收对象积极配合进行清点、丈量和登记，按规定时间内签订房屋征收补偿安置协议或征收意向协议（以下简称协议），同时在规定时间内腾空房屋的被征收人给予奖励，具体奖励情况如下：
（1）被征收人在房屋征收决定公告之日起30日内（含30日）签订协议并在补偿款到位后10日内腾空房屋的，一次性给予人民币8万元/户的奖励。
（2）被征收人在房屋征收决定公告之日起超过30日签订协议或在补偿款到位后10日内未腾空房屋的，不给予任何货币奖励。
2．第四条第（三）类征收对象积极配合进行清点、丈量和登记，在房屋征收决定公告之日起30日内签订协议并在签订协议（含征收补偿协议或申购协议等）后10日内腾空房屋的，一次性给予人民币3万元/户的奖励。
八、安置房选址和建设标准
（一）安置房建设地点定在三亚市南新农场安居小区或抱坡新城安置区。
（二）根据统一规划、统一设计、统一建设和统一安置的原则，按如下标准及国家有关规定、规范进行建设，具体户型和面积以市规划部门批准的安置房建设方案为准。
1．钢筋混凝土框架结构；
2．外墙涂料（以规划局批准为准）；
3．入户大门为防盗门；
4．门窗为铝合金或PVC塑钢玻璃门窗；
5．室内强、弱电全部安装到位；
6．独立水、电、气表；
7．每套房规划设计停车位一个，按全市统一标准管理；
8．安置房一楼为架空层，作为公共活动场所。
（三）被征收人按签订征收补偿安置协议时间的先后顺序选择安置房（包括安置房朝向、楼层、户型和房号等），同一日签订协议的，以抽签方式确认选房顺序。
（四）安置房办证费用
被征收的房屋已依法取得房产证（或不动产权证）的，换发安置房产权证时，置换房屋面积对应的相关税费及其他费用由征收人承担，超出置换面积部分对应的相关税费及其他费用由被征收人承担。被征收的房屋未依法取得房产证的（或不动产权证），征收单位应协助被征收人办理不动产权证，换发安置房不动产权证所需税费及相关费用由被征收人承担。无论被征收的房屋是否已依法取得房产证（或不动产权证）的，换发安置房屋所有权证时，安置房屋维修基金由被征收人承担。
九、安置房面积结差标准
（一）本方案第四条第（二）类征收对象安置房结差按以下标准进行：
1．实际取得的安置房套内面积（以实测数据为准）小于签约选择的产权置换房屋套内面积的，按本方案第五条第（二）项规定的标准进行补偿。
2．实际取得的安置房套内面积（以实测数据为准）大于签约选择的产权置换房屋套内面积的，且小于或等于原房屋调换后套内面积的部分，差额部分由被征收人按原被征收房屋调换比例折算的建筑面积的原补偿单价退回补偿款。大于原房屋调换后套内面积的部分，5㎡（含5㎡）以内按安置房建安成本价结清差价，5㎡以上按安置房市场评估价结清差价。每户被征收人实际取得的安置房套内面积，不得超过其应得总安置套内面积15㎡。
（二）本方案第四条第（三）类征收对象实际取得的安置房建筑面积小于签约时申购的安置面积的部分按安置房的建安成本价退还购房款。实际取得的安置房建筑面积超过可申购安置面积的部分按安置房的市场评估价结清。每户被征收人实际取得的安置房建筑面积不得超过其可申购面积15㎡。
十、保障措施
（一）执法部门对征收范围内的抢建、抢种及违法建筑依法予以打击。
（二）对影响征收补偿安置正常工作秩序，干扰、围攻、殴打工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。构成犯罪的，依法追究责任。
（三）自本方案批准发布之日起3个月内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由天涯区人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人。
（四）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不配合征收的，由天涯区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（五）签约期内达不成房屋征收补偿安置协议，各项奖励自动取消。
（六）农场职工或者农场居民所借住的公房被征拆后无回购安置房能力且在三亚市内无住房的，由借住公房产权所属的单位解决其居住问题。
十一、其他事项
（一）本方案中的“农场职工”指的是以下四种人员：
1．与海南农垦立才农场有限公司存续着合法有效的劳动关系并履行着职工义务的在职正式职工；
2．原属立才农场职工，因达到法定退休年龄或因疾病丧失劳动能力等情况已办理离退休手续的退休职工；
3．原属立才农场职工，在农场有自建房且持有土地使用证明的被辞退、除名的职工；
4．原属立才农场职工，因各种原因被辞退、除名的职工。如属本方案第四条第（三）类征收对象，需经海南农垦立才农场有限公司确认其公房使用权的合法性。
（二）本方案中的“户”按下列原则确定：被征收房屋有房屋权属证明的，按照“一证一户”原则确定；没有房屋权属证明，按照“一栋一户”的原则确定。
（三）对于农场职工及居民的认定，以户籍及海南农垦立才农场有限公司出具的证明材料为准。是否享受过农场保障性住房及房屋权属、报建手续的认定，以原海南省农垦总局或海南农垦立才农场有限公司出具的证明材料为准。
（四）合法土地使用证明是指原海南省农垦总局或海南农垦立才农场有限公司出具的合法使用农场土地建设房屋的证明材料。
（五）以夫妻一方名义签订保障性住房协议或取得保障性住房的，视为夫妻双方享受保障性住房；
（六）其他特殊情况需列入征收安置范围的，由本人提出申请，经海南农垦立才农场有限公司调查上报，项目专班会议复核后，报三亚市天涯区人民政府审定。
（七）本方案未尽事宜，或在房屋征收补偿安置过程中需对本方案的有关内容进行调整的，由天涯区人民政府审定，报三亚市政府相关职能部门备案后实施。
（八）本方案由三亚市天涯区人民政府负责解释。
琼公网安备 46020402000159号
