三亚市天涯区农村宅基地盘活利用

操作流程（试行）

    根据《海南省农村宅基地管理试点办法》《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法（试行）》《三亚市农村宅基地审批管理办法（试行）》等政策规定，结合天涯区实际，制定农村闲置宅基地盘活利用管理操作流程，如下：

    一、项目启动

（一） 集体决策

1．应当经农村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或由成员大会授权的成员代表大会三分之二成员同意后，启动宅基地整治、盘活利用工作。
    2．按照《三亚市农村宅基地审批管理办法（试行）》的规定，开展整治区域内的宅基地审批报建前期工作。
    二、前期准备阶段

（一）项目用地权属调查

1 ．土地所有权

农村集体经济组织须提供集体土地所有权证明。用地红线涉及所有权边界的，须提供双方确认证明，也可在定界红线图签署意见，明确权属。
     2．土地使用权

集体经济组织根据拟开展整治、盘活利用的规划地块相邻使用权人指界确认，明确土地权属。相邻权利人的确认可以是出具相关权属证明材料，也可在定界红线图签署意见，明确权属。
    3．土地他项权利

调查盘活利用地块抵押权、承租权等他项权利设定情况。
    4．勘测定界

由农村集体经济组织聘请有资质的中介机构对拟盘活利用地块进行勘测定界，出具地块勘测定界报告。
    （二）初步核查

市自然资源和规划局天涯分局对集体经济组织申请的拟开展整治、盘活利用宅基地地块，进行核查，内容包括：

    1．土地利用总体规划和村庄规划；

    2．土地类型；

    3．土地权属。
    三、整治需求及方案编制阶段

（一）民主决策

涉及宅基地盘活整治的相关事宜（如改造事宜、流转需求等），应经农村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或由成员大会授权的成员代表大会三分之二成员同意。

（二）地块评估

村集体经济组织依规委托有资质的评估机构对拟用于整治的宅基地进行市场价值评估。

（三）引入社会资本

1．村集体经济组织通过海南（三亚）农村产权交易服务中心开展宅基地经营权流转，通过遴选的方式，选定社会资本。

2．社会资本方根据村集体经济组织提出的整治需求，提供宅基地意向整治方案，由村集体经济组织接洽和遴选社会资本。
    3．根据意向整治方案，社会资本方与农户一对一洽谈达成改造意向，达到三分之二以上成员 （户）同意的企业和方案，确定为备选整治方案。由农村集体经济组织根据《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法（试行）》的规定，对企业和整治方案进行公示15 个工作日后，报区人民政府批准。区政府在15个工作日内，作出是否批准宅基地整治方案的决定。
    四、盘活整治实施阶段 

    （一）委托流转

决定由本集体经济组织负责开展流转工作的，农户应出具流转委托书，委托书载明委托事项、权限、期限等。或将房屋使用权出租给经济组织，由村集体经济组织与第三方社会资本进行合作开发。

（二）签署流转意向协议书

农村集体经济组织与受让方就宅基地经营权流转的方式、期限、价款等进行协商。协商后达成一致意见的，双方签订流转意向协议书。

（三）提出申请

农村集体经济组织和社会资本向区农业农村局提出流转申请，并提交相关材料：

1．流转意向协议书；

2．流转当事人身份证明；
    3．宅基地权属证明；
    4．法律法规规章规定的其他材料。

（四）区农业农村局审核 

    1．重点审查提交的材料是否真实有效；
    2．就拟用宅基地是否符合区土地利用规划和村庄规划、流转项目规划可行性等方面征求区自然资源和规划部门等相关部门意见；
    3．自受理之日起15个工作日内作出审核意见。如遇特殊情况，可适当延长作出审核意见期限。
    （五）签署宅基地经营权流转合同

区农业农村主管部门审核通过《流转意向协议书》的，农村集体经济组织与受让方签订宅基地经营权流转合同。宅基地经营权流转合同应符合《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法（试行）》的要求。

    五、项目全过程监督 

（一）建立资金共管账户

相关方就具体事项进行协商约定，建立资金共管账户，确保农民利益不受损和项目的稳妥推进。

（二）开展项目风险评估

开展项目社会稳定、环境保护、地质灾害等相关风险评估工作。如：考虑到未来民宿企业对环评是否有要求、新增更多的宅基地和常住人口是否对当地生态环境负载等造成潜在影响、相应基础设施是否能够保障新增的常住人口等。

附件1：社会资本准入条件

附件2：开发项目负面清单